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21城樓市恢復狀況調查:成都最快武漢墊底

時間:2020-05-14 20:42來源:互聯網 作者:admin 點擊:
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  隨著國內新冠疫情得到了初步控制,房企全面復工,3月以來各地房地產市場均在穩步復蘇,樓市熱度逐漸上升,新房成交的同比跌幅由2月的7成收窄至3成。

  因疫情影響程度、各地市場信心重建快慢等情況各不相同,加劇了各城市之間的分化,整體表現出“幾家歡樂幾家愁”的現狀。

传奇中变  CRIC重點監測的21個二線城市整體經濟恢復較快,半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70,成都、杭州、蘇州位居TOP3。 而武漢、大連和鄭州經濟活躍度評測值在21城中墊底,成交依然處于低迷狀態,武漢和鄭州跌幅仍在50%以上。

传奇中变  本文將從經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度三個維度切入,全面分析全國21個重點二線城市恢復情況。 綜合各項指標,我們對21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序,其中,成都、杭州、合肥、南京、西安位列TOP5,武漢、鄭州、天津、長春、大連、濟南、重慶、青島、沈陽和蘭州則為目前復蘇最慢的TOP10城市。

  半數以上二線),受出行指數回落影響,全國大部分城市經濟活躍度均出現回落,但隨著城市有序復工, 21個重點二線城市整體經濟恢復較快,半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70。

  經濟活躍度最低的是疫情重災區的武漢,活躍度僅為60.08。評測值小于70的城市有8個,分別為武漢、大連、鄭州、天津、長春、沈陽、青島和重慶 ,這些城市主要集中在中西部和東三省,經濟復蘇進程相對較慢。究其原因,主要是受到了本地和輸入型疫情擴散風險的影響,加上城市本身產業結構的影響,復蘇程度遠不及東南沿海城市。

  備注:經濟活躍度評測為正向指標,當某一城市評測至接近或高于100時,書名目前經濟恢復較佳,已經進入了正常運行范疇。

  除了上述四個城市之外,其余17個城市仍然不及去年同期。 其中,武漢、鄭州、寧波和重慶四大城市成交量同比仍下跌超50%,樓市復蘇相對緩慢。 一方面由于新冠疫情對樓市的負面效應還在持續;另一方面,這些城市前期需求透支嚴重,重慶、寧波、鄭州等城市在2019年下半年基本都進入了成交低迷期,因而疫后復蘇進程也將相對緩慢。

传奇中变  在土地層面,不同能級、地域之間的城市也表現出分化現象。 自土地恢復出讓以來,部分二線城市宅地成交溢價率居高不下,但另一部分城市則持續底價成交,地市表現較為冷淡。

传奇中变  21個重點二線城市中半數城市的平均溢價率達到20%以上。 西安和寧波熱度較高,近一個半月來平均溢價率高達40%;地價最高的TOP4城市分別是蘇州、杭州、福州和南京,也是平均樓面價破萬元的城市,其中,蘇州平均樓面價已達到14014元/平方米,21個二線城市中排在首位,其次是杭州,平均樓面價為13036元/平方米,福州和南京平均樓面價分別為11846元/平方米、10145元/平方米,平均溢價率分別為9%、20%、31%和27%。

传奇中变  地市表現冷淡的城市表現出一個典型特征,即市區核心地塊無出讓。典型如長春,出讓地塊主要位于農安縣、凈月開發區,城區內核心地段無地塊出讓;青島成交地塊大部分位于即墨、膠南、膠州等地;蘭州也以榆中縣、城關區青白石片區的地塊為主,少數城區內地塊的位置條件也較為一般。在房企投資態度整體保持謹慎下,這些城市地塊條件普通,難以吸引多家開發商積極參拍。

传奇中变  綜合21個重點二線城市經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度3項主要指標,對各個城市房地產市場復蘇程度做出判斷,并將21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序,整體來看各大城市房地產市場正在加快復蘇。

传奇中变  首先,三城的經濟活躍度偏低,武漢、鄭州主要受到疫情的負面影響,經濟恢復相對緩慢。其次,從樓市成交熱度來看,武漢目前仍處疫后恢復期,1-3月武漢商品住宅成交量僅為131萬平方米,同比減少61%,3月幾乎無成交,同比減少99%,4月略有復蘇,不及去年同期。而鄭州和天津則是疊加疫情以及2019年下半年以來成交低位波動的影響,3月同比跌幅仍然保持在40%以上。受此影響,武漢、鄭州、天津土拍市場也相對低迷,涉宅用地多以底價成交居多,平均溢價率均在3%以下,房企拿地依舊非常謹慎。

  其中,長春、大連、濟南、青島屬于樓市成交熱度已經恢復,但是春節后11周的經濟活躍度和3月以來土地市場成交狀態相對不佳;重慶則表現出土地市場大熱,平均溢價率為20%,不過經濟活躍度、樓市成交尚屬低位。

传奇中变  對比來看,沈陽的短板在于經濟活躍度偏低,春節后第11周經濟活躍度評測值僅為68.7,樓市成交熱度相對較高,;蘭州經濟活躍度相對較高,但地市成交相對平淡,從CRIC監測數據來看,雖然土地成交量較去年增長顯著,但是平均樓面價僅為898元/平方米,且地塊多為底價成交,房企的拿地態度還是趨于保守。

  事實上,城市的恢復程度也影響到房企投資的積極性,疫情有效控制后,房地產市場復蘇迅速的城市值得加速布局,尤其是人口集聚較突出、需求支撐性較強的成都、杭州最值得關注。

传奇中变  房地產市場復蘇最慢的二線中,作為疫情核心重災區的武漢,雖然經歷了較長一段時間的“暫停”,但“重啟”后市場有望快速恢復,就房地產市場而言,2019年武漢商品住房成交規模高達2346.5萬平方米,穩居全國第一,需求規模巨大,隨著武漢復產復工的重啟,土地供應方面也將逐步恢復,未來的拿地機會更多。

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